국토부에서 지난 2월 7일 ｢노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법｣의 주요 내용을 발표한 이후, 리모델링 추진 단지들의 주민들은 혼란과 갈등이 심화되고 있습니다. 최근에 원자재값, 인건비 상승에 따른 시공비 인상, 그리고 집값 하락에 따라 리모델링 사업의 수익성이 많이 악화되어 있는 상황입니다. 여기에 정부의 '노후계획도시 특별법' 발표로 재건축에 과도한 혜택을 부여하면서 리모델링 사업은 매력도가 떨어지며 주민들의 불만과 우려가 커지고 있습니다.
현재 전국적으로 리모델링을 추진중인 단지 (조합설립 완료 혹은 조합설립총회 완료)는 138곳으로 알려져 있습니다. (한국리모델링협회 자료, 2월 10일 기준) 이 중 상당수는 서울 혹은 경기도에 위치한 단지들 입니다. 재건축과 비교하였을 때 규제가 적어 사업속도를 빠르게 할 수 있는 것이 리모델링의 장점이었고, 이에 따라 재건축으로는 사업성이 나오지 않는 1기 신도시의 많은 단지에서 유행처럼 리모델링을 추진하였습니다.
하지만, 이번 국토부에서 발표된 '노후계획도시 특별법' 관련 주요 내용을 보면 '특별정비구역'으로 지정된 곳의 용적률 상향 및 안전진단 면제, 사업절차 단축 등의 혜택을 부여하며 재건축에 유리한 환경을 제공하고 있고, 리모델링 관련한 혜택은 세대수 증가 확대 외에 특별한 내용이 없습니다.
아직 재건축 혹은 리모델링 사업을 시작하지 않은 단지는 앞으로 구체적으로 발표될 국토부의 '노후계획도시정비 기본방침' 혹은 지자체의 '노후계획도시정비 기본계획', '특별정비계획'을 보면서 사업 방향을 설정하는 대응이 가능하지만, 이미 조합설립을 완료하였거나 시공사를 선정한 많은 단지들은 어떤 방식으로 대응해야 할지 매우 답답한 부분입니다. 현재 발표된 내용으로는 아직 구체적인 내용이 없고, 앞으로 발표될 '기본계획' , '특별정비계획' , 특별정비구역 지정까지는 물리적 시간이 많이 남아서 마냥 사업을 중단하며 기다릴 수도 없습니다.
재건축에만 과도하게 특혜를 몰아주었다는 형평성 문제와 함께, 특히 우려스러운 것은 주민들간에 재건축과 리모델링 사이에서의 논쟁과 갈등입니다. 500%의 용적률 상향 혜택을 받는다면 누구나 재건축을 하려고 할 것입니다. 특별정비구역으로 지정되어 용적률 상향 혜택을 받는다는 보장이 없기에 이미 리모델링을 진행중인 단지의 고민은 깊을 수밖에 없습니다. 국토부 발표자료에 나온 일반분양 세대수 증가한도 15%를 늘리는 것은 용적률 상향 없이는 실질적인 혜택이 될 수 없습니다.
https://www.hankyung.com/realestate/article/2023020708821
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https://www.hankyung.com/realestate/article/2023021214201
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언론에서도 이러한 리모델링 추진 단지에서 나오는 불만과 우려를 충분히 다루고 있습니다. 리모델링 추진중인 단지에서의 이러한 혼란과 고충을 심각하게 인식하고, 리모델링 사업에도 재건축에 준하는 실질적인 혜택이 될 수 있는 조치와 대책이 필요할 것으로 보입니다.
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