1기 신도시 중 첫 리모델링 단지이자 가장 사업 속도가 빠른 분당의 무지개마을 4단지의 분양 소식입니다. 기사에 따르면 올 9월에 일반분양이 가능할 것이라 합니다. 물론 아직은 예상 일정이라 향후 변경될 가능성도 있습니다.

분당 무지개마을 4단지는 작년 12월26일에 이주를 시작하였고 계획 대로라면 4월 30일까지 이주가 완료됩니다. 이 후 철거와 착공이 차질없이 이루어진다면 9월에 일반분양이 가능할 수 있을 것입니다. 준공기간을 고려하면 2026년 하반기에는완공되어 새아파트로 탈바꿈할수 있을 것으로 보입니다.

무지개마을 4단지는 현재 5개동 563가구로 구성되어 있고, 리모델링 이후 7개동 747가구로 184가구가 늘어나게 됩니다. 즉, 184세대가 일반분양 물량으로 풀리게 됩니다. 최근 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 관련 이슈로 리모델링 단지들의 추동력이 많이 약화되어 있는데, 무지개마을4단지가 성공적으로 리모델링 사업을 완료하여 경기도 내 다른 단지들에 모범적인 선례가 되기를 기대합니다.

분당의 리모델링 추진 단지들의 현황은 아래 링크에서 확인하실 수 있습니다.

국토부에서 지난 2월 7일 ｢노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법｣의 주요 내용을 발표한 이후, 리모델링 추진 단지들의 주민들은 혼란과 갈등이 심화되고 있습니다. 최근에 원자재값, 인건비 상승에 따른 시공비 인상, 그리고 집값 하락에 따라 리모델링 사업의 수익성이 많이 악화되어 있는 상황입니다. 여기에 정부의 '노후계획도시 특별법' 발표로 재건축에 과도한 혜택을 부여하면서 리모델링 사업은 매력도가 떨어지며 주민들의 불만과 우려가 커지고 있습니다.

현재 전국적으로 리모델링을 추진중인 단지 (조합설립 완료 혹은 조합설립총회 완료)는 138곳으로 알려져 있습니다. (한국리모델링협회 자료, 2월 10일 기준) 이 중 상당수는 서울 혹은 경기도에 위치한 단지들 입니다. 재건축과 비교하였을 때 규제가 적어 사업속도를 빠르게 할 수 있는 것이 리모델링의 장점이었고, 이에 따라 재건축으로는 사업성이 나오지 않는 1기 신도시의 많은 단지에서 유행처럼 리모델링을 추진하였습니다.

하지만, 이번 국토부에서 발표된 '노후계획도시 특별법' 관련 주요 내용을 보면 '특별정비구역'으로 지정된 곳의 용적률 상향 및 안전진단 면제, 사업절차 단축 등의 혜택을 부여하며 재건축에 유리한 환경을 제공하고 있고, 리모델링 관련한 혜택은 세대수 증가 확대 외에 특별한 내용이 없습니다. 

아직 재건축 혹은 리모델링 사업을 시작하지 않은 단지는 앞으로 구체적으로 발표될 국토부의 '노후계획도시정비 기본방침' 혹은 지자체의 '노후계획도시정비 기본계획', '특별정비계획'을 보면서 사업 방향을 설정하는 대응이 가능하지만, 이미 조합설립을 완료하였거나 시공사를 선정한 많은 단지들은 어떤 방식으로 대응해야 할지 매우 답답한 부분입니다. 현재 발표된 내용으로는 아직 구체적인 내용이 없고, 앞으로 발표될 '기본계획' , '특별정비계획' , 특별정비구역 지정까지는 물리적 시간이 많이 남아서 마냥 사업을 중단하며 기다릴 수도 없습니다.

재건축에만 과도하게 특혜를 몰아주었다는 형평성 문제와 함께, 특히 우려스러운 것은 주민들간에 재건축과 리모델링 사이에서의 논쟁과 갈등입니다. 500%의 용적률 상향 혜택을 받는다면 누구나 재건축을 하려고 할 것입니다. 특별정비구역으로 지정되어 용적률 상향 혜택을 받는다는 보장이 없기에 이미 리모델링을 진행중인 단지의 고민은 깊을 수밖에 없습니다. 국토부 발표자료에 나온 일반분양 세대수 증가한도 15%를 늘리는 것은 용적률 상향 없이는 실질적인 혜택이 될 수 없습니다.

https://www.hankyung.com/realestate/article/2023020708821

http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20230210000362

https://www.hankyung.com/realestate/article/2023021214201

https://www.ajunews.com/view/20230213115559711

https://www.hankyung.com/realestate/article/2023021105876

언론에서도 이러한 리모델링 추진 단지에서 나오는 불만과 우려를 충분히 다루고 있습니다. 리모델링 추진중인 단지에서의 이러한 혼란과 고충을 심각하게 인식하고, 리모델링 사업에도 재건축에 준하는 실질적인 혜택이 될 수 있는 조치와 대책이 필요할 것으로 보입니다.

국토부에서는 지난 2월 7일 발표된 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 주요 내용 관련하여, 2월 9일에 1기 신도시 지자체장과의 간담회를 가졌습니다. 간담회에는 성남시 (시장 신상진), 고양시 (시장 이동환), 안양시 (시장 최대호), 부천시 (시장 조용익), 군포시 (시장 하은호)의 시장이 참석하였고, 각 지자체장은 신속한 사업 추진을 위한 협조를 약속하고, 발표된 특별법 주요 내용 관련 주민들의 우려사항을 전달하는 자리를 가졌습니다.

이와 관련한 국토부 보도자료 입니다.

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=2&id=95087885

1기 신도시의 각 지자체는 신속하게 「노후계획도시정비 기본계획」을 수립하기로 하였고, 2024년을 목표로 '기본 계획'을 수립 후 '특별정비구역'을 지정하는 절차를 밟는다고 합니다. 개인적인 예상으로 2025년은 되어야 '특별정비구역'이 지정되지 않을까 합니다.

https://www.businesspost.co.kr/BP?command=article_view&num=305780

https://www.khan.co.kr/economy/real_estate/article/202302091100001

지자체장이 우려하는 사항으로는 1) 용적률 상향에 따른 기반 인프라 부족 문제 2) 대규모 동시 개발과 주민 이주에 따른 시장 혼란 3) 재건축 초과이익 환수에 따른 사업성 악화 문제 4) 특별정비구역 지정시 주민들간의 갈등 상황 5) 이미 진행중인 리모델링 추진 단지의 혼란을 지적하였습니다.

최대호 안양시장은 분당과 평촌은 리모델링이 활성화돼서 이미 시행 중인 곳이 많은데, 정부발표로 주민들의 갈등과 혼란이 증폭되고 있는 상황을 전달하였습니다. 향 후 리모델링과 재건축을 동일선상에 놓고 주민들이 선택할 수 있도록 리모델링에 보다 더 많은 규제완화 및 혜택이 들어가야 할 것이라고 제안하였습니다.

한편, 안양시는 3월 중 평촌 신도시의 '노후계획도시정비 기본계획' 수립용역에 착수하겠다고 하고, 내년까지 완료해 '특별정비구역'이 최대한 신속히 지정될 수 있도록 속도감 있게 절차를 진행하겠다고 합니다. 지자체에서 신속히 '노후계획도시 정비 및 특별법' 관련 후속조치를 이행하는 움직임이 보입니다.

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=03791686635508880&mediaCodeNo=257

http://www.shinailbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=1660911

1기 신도시에는 이미 많은 단지들이 리모델링 사업을 의미있는 수준으로 진행한 상태이고, 정부의 노후계획도시 특별법 관련 발표 이후 주민들의 혼란이 심화되고 있는 상황입니다. 향후 특별법이 국회를 통과하고, 지자체에서 '기본계획'이 수립되고 '특별정비구역'을 지정하는데 까지 물리적인 시간이 많이 필요할 것입니다. 하지만 이미 리모델링을 진행중인 단지는 그 때까지 사업 진행을 중단하고 기다릴 수도 없기에 주민들의 혼란과 우려가 더욱 큰 상황입니다. 국토부에서는 이러한 주민들의 깊은 우려를 심각히 받아들이고 향후 법안 발의 및 기본계획 수립에 적극 반영하해야 할 것 입니다.

드디어 1기 신도시 특별법으로 알려진 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'의 주요 내용이 발표되었습니다. 2월 7일에 국토부에서 보도자료가 발표되었고 원본 내용은 아래 링크에서 확인하실 수 있습니다.

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=2&id=95087873

그 동안 많은 후속 기사들이 나왔지만, 다시 한번 주요 내용을 살펴보면

1. 특별법 적용대상: 1) 택지조성사업 완료 후 20년이상 2) 100만㎡ 이상의 택지인 '노후계획도시'

특별법의 적용 대상을 지역간 형평성을 고려하여 1기 신도시에 한정한 것이 아니라 일정 조건을 만족하는 '노후계획도시'로 확대하였습니다. 이에 따라 1기 신도시 외에도 서울의 상계, 중계, 목동, 수서, 대전의 노은, 둔산, 부산의 해운대 등도 포함되게 되었습니다. 또한, 노후계획도시의 정비 기간을 고려하여 선제적으로 체계적인 대응을 하고자 노후도 30년이 아닌 20년을 기준으로 하였다는 점도 특징적인 부분입니다.

2. 사업 추진 절차

사업추진 절차는 먼저 2월에 특별법을 발의하고, 국토부에서는 '노후계획도시정비 기본방침'을 수립하고 지자체에서는 '노후계획도시정비 기본계획'을 수립합니다. 신속한 사업추진을 위해 양 쪽에서 동시에 투트랙으로 진행합니다. '기본방침'과 '기본계획'이 수립되고 나서 지자체에서 '특별정비계획'을 수립하고 이에 따른 '특별정비구역'을 지정.고시하게 됩니다. 이렇게 '특별정비구역'으로 지정된 곳에서 1) 안전진단 완화 (혹은 면제)  2) 토지용도 변경 및 용적률 상향 3) 입지규제최소구역 지정/리모델링 세대 수 증가 4) 각종인허가 사업절차 단축 등의 혜택을 받게 됩니다.

특별법에 따라 노후계획도시의 정비에 있어서 실질적인 혜택을 통해 사업추진의 속도가 빨라질 수 있을 것으로 기대됩니다. 하지만, 현재 법안 발의를 앞두고 있는 상태로, 국회에서의 법안 통과 후 국토부 및 지자체에서  '노후계획도시정비 기본방침', '노후계획도시정비 기본계획'을 수립하고, 그 이후  '특별정비계획'을 수립하고 '특별정비구역'을 지정하는데 까지 물리적인 시간이 많이 남은 만큼 당장에 큰 변화를 기대하기는 어려운 상황입니다. 아직은 구체적인 내용이 나온 단계가 아닌 로드맵정도가 나온 단계라 앞으로 나올 실질적인 내용이 중요합니다. 특히, 지자체에서 얼마나 신속하게 '기본계획'을 수립하고 또한 '특별정비구역'을 지정하는데 있어서 주민들의 요구를 반영하고 형평성 문제를 해결해 나갈 수 있느냐가 본 특별법의 추진에 있어 핵심일 것으로 보입니다.

또한, 현재 노후계획도시의 많은 단지에서 리모델링이 진행중에 있는데 이번 보도자료에서는 리모델링에 대한 내용이 특별정비구역 내 세대수 증가를 15% 이내에서 더 확대한다는 내용 외에는 별다른 내용이 없습니다. 용적률의 완화 없이 단순히 리모델링 추가 세대수를 늘리는 것은 기존 세대의 전용면적을 줄여야 하기 때문에 리모델링 사업성 증가에는 효과가 없습니다. 앞으로 '기본방침' 및 '기본계획' 의 수립 단계에서 구체적으로 나올 내용들을 유심히 살펴봐야 할 것으로 보입니다.